Party building dynamics
公司第四届董事会第十次会议选举傅帆先生担任公司副董事长。黄兴海先生不再担任公司副董事长。 公司第四届董事会第十次会议根据董事长提名，经审议同意聘任傅帆先生为公司总经理。黄兴海先生不再担任公司总经理。 傅帆先生的副董事长任职资格已经中国银监会上海监管局核准（沪银监复[2009] 931号文）、其总经理任职资格已经中国银监会核准（银监复[2010]125号文）。 特此公告 上海国际信托有限公司2010年4月15日
4月23日，中原信托有限公司股东会2010年第一次会议、董事会三届十次会议、监事会三届四次会议顺利召开。会议审议通过了《董事会2009年度工作报告》、《监事会2009年度工作报告》、《2009年度经营工作报告和2010年经营计划》、《2009年度财务决算报告》、《2009年度利润分配预案》、《2010年度财务预算草案》和《中原信托有限公司2009年年度报告》等十三项议案。 4月27日，《中原信托有限公司2009年年度报告》摘要已通过金融时报和上海证券报公开披露，《年报》全文已在中原信托网站发布。
本报5月11日刊登《iPad入华三重门》后，苹果（Apple）公司加速了抢夺中国iPad商标的步伐。 5月14日，扬言要从唯冠国际手中买下中国iPad商标的深圳市巨龙兄弟公司（下称“巨龙兄弟”）总经理吴小龙，收到一份苹果公司的通知书。苹果公司在其中称，包括唯冠国际、深圳唯冠在内的唯冠集团的公司同意出售和转让注册号为1590557和1682310的商标（中国iPad商标），苹果公司有受让中国iPad商标的权利。 苹果公司指出，巨龙兄弟若购买中国iPad商标，就必须承担该项购买的风险。因为，该项购买将受苹果公司的优先权利和利益限制，巨龙兄弟最多以信托形式代苹果公司持有中国iPad商标，而巨龙兄弟也有可能会被涉及与苹果公司随之发生的法律纠纷。此外，深圳唯冠的代表律师也否认与巨龙兄弟进行任何有关出售中国iPad商标的洽谈。 苹果的尴尬 “去年苹果公司在向唯冠购买台湾iPad商标时，其实已经将中国大陆的iPad商标也买下来了。”苹果公司中国大陆法律代表广东江山宏律师事务所律师张国智昨日对《第一财经日报》表示，由于商标转让办理需要时间，加上深圳唯冠方面想多要一点钱，所以中国iPad商标到今天还没有转让成功，“深圳唯冠并没有说不卖。” 张国智指出，唯冠国际和深圳唯冠的老板都是杨荣山，当初说将中国iPad商标卖给苹果，怎么可能存在反口。不过，张国智并没有就苹果公司与唯冠香港公司在香港发生官司，以及苹果iPad产品在中国大陆存在外观侵权的问题作任何回应，仅表示自己不知情。而苹果中国公司媒体负责人手机自5月11日开始，就一直处于关机状态，其公司电话也无人接听。 对于苹果公司和张国智相对模糊的说法，吴小龙指出，如果苹果公司已经将中国iPad商标买下，就没必要再给自己发通知书，“此通知书的目的，就是想让我不要去购买中国iPad商标，否则会很麻烦。” 吴小龙也表示，自己只是通过深圳唯冠的中层向杨荣山表达了想购买中国iPad商标的意愿，也给杨荣山发送了相关邮件，只是杨荣山最近在外出差，大家还没有接触上。 唯冠的为难 “当时的协议写得很模糊，苹果公司自己认为已经买下了中国iPad商标。”深圳唯冠一位中层对本报透露，当初是唯冠香港公司与苹果公司签订出售台湾地区iPad商标的协议，现在中国大陆iPad商标其实已经抵押给深圳民生银行。虽然深圳唯冠可以出售中国iPad商标，但获得的收益也要用来偿还银行债务。 5月14日，唯冠国际公告称，法院将出售公司全资子公司宁波昇锐的资产，公司将分别于5月13日、15日和27日进行昇锐资产的拍卖，所得款项将用于偿还债务。唯冠国际董事会主席、行政总裁杨荣山在公告中也表示，由于海外订单大幅减少，影响了公司的供应链动作，以及公司与债权人之间的关系。 以上信息显示，唯冠国际目前处境尴尬，资金紧张。之所以与苹果公司发生中国iPad商标官司纠纷，显然也是希望用中国iPad商标多卖点钱。 “中国iPad商标所有权并没有明确，巨龙兄弟还存在抢夺的机会。”广东君言律师事务所合伙人律师刘辉指出，尽管唯冠香港公司和深圳唯冠同属于唯冠集团下属公司，甚至三家公司的法人代表也都是杨荣山，但唯冠香港并没有权利出售深圳唯冠的资产，包括中国iPad商标。因为，唯冠深圳公司有资产独立性，其对外债务不一样，对欠债有偿还的义务。如果深圳唯冠没有委托唯冠香港处置自己的资产，唯冠香港就没有权利处置深圳唯冠公司的资产，包括中国iPad商标。上述深圳唯冠中层也证实，深圳唯冠暂时还没有决定，以什么价格将中国iPad商标卖给苹果公司。 显然这样的结果，对正在紧锣密鼓准备入华的苹果iPad来说，不是一个好消息。5月12日，中国联通总经理陆益民和中国移动董事长兼总裁王建宙均在股东大会上表示，公司正在与苹果洽谈，探讨iPad发展的可能性。 然而，即将入华的iPad所面临的麻烦还不仅于此。 “即便苹果顺利拿下中国iPad商标，但iPad入华，还存在外观专利的风险。”深圳市贸促会法律顾问、深圳宝安区企业援助中心副主任李绍宝昨日对本报表示，巨龙公司在去年6月已经向国家知识产权局申请了两项平板电视外观专利，其外观与iPad基本雷同。因此，苹果公司在中国销售和生产外观近似的iPad平板电脑，都会被视为侵权行为。“苹果公司应该先消除iPad这种潜在风险，不要贸然进入中国市场。”
近日，在《中国银监会办公厅对银行业从业人员和监管人员行为准则贯彻落实情况开展检查的通知》下发后，各信托公司认真开展行为准则贯彻落实情况检查工作，并陆续向中国信托业协会抄报公司自查报告。 据悉，目前各信托公司已从防范金融业道德风险，保护广大投资者的利益，维护信托行业社会声誉，促进行业高效稳健运行的高度，根据指引要求修订完善了本单位从业人员行为准则具体实施办法及相关内部制度。西安国际信托有限公司在其官方网站上发布消息，欢迎新老客户对该公司从业人员职业操守执行情况进行监督。
湖北三峡新型建材股份有限公司接第二大股东海南宗宣达实业投资有限公司(持有公司限售流通股4243.44万股，占公司总股本的12.32%，下称：宗宣达)通知，宗宣达于2010年5月12日将其质押给许岳鸿的公司2943.44万股限售流通股(佔其所持公司股份的69.37%)办理了证券质押登记解除手续；宗宣达又将该等股份质押给西部信托有限公司，并在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司办理了股权质押登记手续，质押登记日为2010年5月12 日。
《京津冀都市圈区域规划》是国家“十一五”规划中的一个重要的区域规划，区域发展规划按照“8+2”的模式制订：包括北京、天津两个直辖市和河北省的石家庄、秦皇岛、唐山、廊坊、保定、沧州、张家口、承德8地市。 相关受益股与投资机会一览 5月19日，国家发改委地区经济司官员向本报记者透露，目前《京津冀都市圈区域规划》已经上报国务院，有望今年出台。 《京津冀都市圈区域规划》是国家“十一五”规划中的一个重要的区域规划，区域发展规划按照“8+2”的模式制订：包括北京、天津两个直辖市和河北省的石家庄、秦皇岛、唐山、廊坊、保定、沧州、张家口、承德8地市。 国家发改委于2004年11月正式启动京津冀都市圈区域规划编制，历经7年之久，但一直迟迟没有推出。国家发改委地区经济司官员认为，历经五年时间调研、编制，京津冀都市圈目前已经形成较为完整的区域经济规划蓝图，有望成为中国经济的“第三极”。 新规划厘清京津冀产业定位 无论是从产业部门或是工业行业的区位上分析，京津冀都市圈具有优势的部门与行业的覆盖面与涉及的领域都是非常全面的。其体系完整的程度是其他区域无法相比的。 与此同时，伴随沿海地区的空间推移和新经济增长极的出现，京津冀区域发展空间结构也得以完善。 其一，滨海地区加大开发力度，逐步成为京津冀都市圈经济发展日益隆起的地带；其二，唐山、石家庄、廊坊3市市域经济的发展成就突出，张家口、秦皇岛、保定等中心城市的经济实力也有显著增强，这些经济中心为京津冀都市圈经济的相对均衡发展发挥了一定作用。“河北拖累区域经济的忧虑也有所缓解。”上述官员表示。 尽管如此，京津冀都市圈总体的产业尤其是工业竞争力不强等问题也逐渐暴露出来。该官员指出：一，京津冀都市圈经济发展总体水平落后，人均GDP较长三角和珠三角都有较大差距；二，在工业化为主导的发展阶段，京津冀都市圈第二产业在国民经济中的比重也远远落后于另两个三角洲都市圈地区。 此外，由于缺乏一个稳定的利益协调机制，京津冀经济圈内的“同构化”竞争就从来没有停止过。如京津冀经济圈内，北京的汽车产业实际上已经和天津汽车业出现同类竞争。 据透露，在该《京津冀都市圈区域规划》中，京津冀三地各有明确的产业发展定位。 北京重点发展第三产业以交通运输及邮电通信业、金融保险业、房地产业和批发零售及餐饮业为主。同时，北京发挥大学、科研机构、人才密集的优势，与高新技术产业园区、大型企业相结合，积极发展高新产业，以发展高端服务业为主，逐步转移低端制造业。 而天津在现有加工制造业优势与港口优势基础上，定位为大力发展电子信息、汽车、生物技术与现代医药、装备制造、新能源及环保设备等先进制造业；发展现代物流、现代商贸、金融保险、中介服务等现代服务业，适当发展大运量的临港重化工业。 河北8市定位在原材料重化工基地、现代化农业基地和重要的旅游休闲度假区域，也是京津高技术产业和先进制造业研发转化及加工配套基地。在第一产业中着重发展农业和牧业，为京津的“米袋子”和“菜篮子”。
历经3年等待，内地第一单房地产投资信托基金(REITs)即将露出真容。 参与REITs试点的人士近期向《财经国家周刊》记者透露，与此前诸多传闻不同，央行此次推出的REITs将面向廉租房市场，而非盛传已久的商业地产。接近决策层的人士说，在京、津、沪三个城市中，天津或将拔得头筹。“主打廉租房，既符合当前调控基调，又为下一步证监会版REITs的发行铺平道路。” 过去一年间，REITs发行传闻不断增多，各方人士均将目光投向商业地产，上海浦东新区及当地四大国企一度成为关注焦点。 “来自上海的传闻最多，是因为天津的保密工作做得更好，目前方案还在审批之中，天津很可能成为国内第一只REITs的诞生地。”上述人士表示。 这并非意味着商业地产在REITs上的“失宠”。“先争取把产品做出来，然后逐渐过渡到商业地产，商业地产才是REITs未来的方向。”知悉内情的人士说。 调控下的转舵 广受期待的REITs因发行机构不同，存在两种版本，分别为央行版与证监会版。“一个是融资型，一个是投资型。央行只能做融资型，它本身并不是完全的REITs，只能说是准REITs。”中国房地产开发集团前董事长孟晓苏说。 前者为债券型，只在银行间流通；后者为股权型，可在交易所买卖。北京贝塔咨询中心研究员杜丽虹对《财经国家周刊》记者表示，“央行版的目前速度更快一些，它涉及的法律问题比较简单，不涉及到税收之类的问题，国外惯例是分红部分免利息所得税。” 国际代理行DTZ戴德梁行估值及顾问服务部董事胡峰在其一季度发布会上透露，REITs在银行间市场和交易所市场同步推进，“但外界对于2010年内推出央行版的REITs有更广泛的预期”。 至此，有关REITs的悬念几乎已经破解，只剩下产品内容未有定论。 尽管发行机构不同，但央行版和证监会版的REITs均涵盖商业地产、廉租房和工业地产等多种业态。业界一种普遍的预期是，北京偏重商业地产，上海在商业地产和工业地产上均有充分准备，天津则面向廉租房市场。 “上海的工业地产和商业地产都有相对比较成熟的企业。”杜丽虹说，这也成为市场人士看好上海的主要原因。浦东将发REITs第一单的说法，一度在地产业内获得广泛认可。 若非此次调控，商业地产业界已看到国内第一只REITs的曙光。 2010年两会期间，全国政协委员、中国银行业监督管理委员会上海银监局局长阎庆民曾透露，上海将在上半年推出第一单REITs。上海本地人士给出的更多细节是，“很可能是陆家嘴集团、张江集团、外高桥以及金桥集团四大国企上报的浦东新区方案”。 接近决策层的人士透露，上海几个国企已准备了很长时间，“而且有几个比较大的券商在盯着这个事情，比如中信、嘉实基金等，基本上把楼都找好了。” 而自4月17日以来的地产调控，颠覆了REITs的前进方向。种种迹象表明，廉租房市场成为REITs“新宠”，地产调控是最直接的诱因。 “现在看来，第一单REITs将很可能针对廉租房，而不是大家想象中的商业地产。”一位参与试点工作的分析师对《财经国家周刊》记者透露。 另有知情人士透露，试点早期，每个业态、每个城市都有准备，“但主要是按国际适用的商业地产来做的。而现在，必须考虑哪种更适合中央政府的要求。” 这位知情人士透露，REITs发行思路也在原来基础上做了改进，“选择了更容易通过审批的业态。”在他看来，目前符合要求的就只有廉租房。“如果能够按照这种方式做REITs的话，推出速度会更快一些。” “当前的大背景是调控，决策层最先考虑的是如何推动保障房建设，而不是商业地产，这直接导致了REITs发行的转向。”一位不愿具名的分析师表示。 助推保障房 廉租房在REITs发行中迅速进入角色，不仅与决策层转变思路有关，更有其历史原因。孟晓苏则是这一系列政策的见证者和参与者。 孟是最早提出以REITs建设保障房的学者之一。2008年12月，他曾给当时的建设部提出详细建议。建设部将此建议报至国务院，国内发行REITs在原则上得到通过。“就是用REITs来持有政府的房子。” 孟晓苏透露，之后的工作交由央行试点。“但央行转弯做商业地产去了。” 此后，开发商与相关学者，均将商业地产视为REITs破冰的关键。 这也符合国际惯例。在美国，REITs的标的资产基本上都是优质的商业地产项目，市值高达数千亿美元。DTZ戴德梁行估值及顾问服务部董事胡峰对《财经国家周刊》记者表示，产权清晰、结构简单的商业地产最适合做REITs产品，“因为它有稳定的租金收入。” 但孟晓苏认为，如果要启动REITs，第一单资产池标的必须是廉租房，这关系到今年的保障房任务能否完成。 2009年，保障房目标仅仅完成一半，此种窘境伴随房价高企，引发舆情震荡。为此，住房和城乡建设部与各省市签订责任书，以问责手段来促进保障房建设。 “中央去年投了500亿元，但地方政府没有钱，保障房任务完成不到50%。今年尽管签了责任书，但不搞金融创新，仍然无法完成。”孟晓苏说。 “保障房最大的难题还是没有钱。”全国工商联房地产商会会长聂梅生判断，借助金融工具解决保障房资金问题，可能性很大。 孟晓苏提出的设想是，廉租房REITs分为三个阶段推进：局部城市试点；逐步覆盖主要城市；债权变为股权。 此外，REITs在投资渠道狭窄的当下，还能为一些资金找到投资渠道。 “保险公司的4万亿资金、社保基金2万亿，都可以拿出一部分来投资廉租房。老百姓也可以进入，给市场加入一个回报稳定的产品。”孟晓苏说。 收益难题 关于廉租房REITs的回报，杜丽虹表示，国外廉租房REITs的收益可以达到7%到8%，其前提是要有成熟的廉租房市场和廉租房运营企业。“这些在国内都是没有的，目前各方面条件都不成熟。” “关键是现在没有廉租房，你把什么打包进去？”杜丽虹说。 孟晓苏则认为，某些省份和城市，已经达到发行廉租房REITs的条件。他在广东省调研时，曾与当地建设部门有过交流。“我问他们现有的廉租房资产有多少，他们说有50亿。如果能拿出一半打包上市，岂不是很理想？”孟晓苏说。 “用金融工具来做保障房。问题是，谁来担保？”聂梅生对《财经国家周刊》表示了自己的担忧。她长期关注这一做法的可行性，但遭遇最多的提问是谁来担保，以及能否有5%到6%的稳定收益。 “地方政府没有钱，才去考虑基金。民间资金进来要求一个担保，也要求一个回报，但现在地方政府的财政担保已经过度了。”聂梅生说。 孟晓苏则认为，廉租房本身有一定收益，且土地造价不高，户型受限，还可以发展底商。这被他称作“暗补”。“商业回报可以补贴到租金里，政府也要补贴租金。廉租房REITs看起来虽然租金不高，实际上达到7%到8%的收益是有可能的。” 一位直接参与REITs发行的投行人士表示，廉租房的回报率并不是问题。“投资者愿意买到什么样的产品，要求怎样的回报，一定会达到它们的要求。我们会有一些方法让投资者满意。” 对于未来商业地产才是REITs主要发展的方向的说法，孟晓苏并不讳言。“REITs将成为一个很成熟的融资渠道。如果是廉租房，就是帮政府融资；如果是商业地产，就是帮企业融资。”
地产调控政策剑指住宅市场，商业地产反而迎来了春天。近日在深圳智慧广场举行的“国际资本对接中国商业地产”论坛上，与会专家和投行高层认为中国未来30年商业地产是最值得投资的渠道，而国内酝酿多时的房地产信托基金（REITs）将进一步增大商业地产的投资价值。另据消息称，房地产信托基金即将在北京、上海、天津等城市试点。 商业地产将处于30年的繁荣期 社科院金融研究所金融发展室主任易宪容认为，国内商业地产项目今年肯定会很好。一是资金会发生比较大的扭转。过去资金炒住宅，现在政策收紧，会有一部分资金流入商业地产；二是去年住宅市场快速发展，住宅市场的快速提升是商务地产发展的基础。只要是住宅发展快的地方，商业地产也会随之快速增长。 数据显示，北京商务写字楼最近一个月销售跟价格在逐渐往上走。易宪容认为调整商务地产跟住宅倒挂的机遇已经到了，未来一段时间将是商务地产很好的机遇。其判断，中国经济只要让房地产住宅这一块的泡沫调整过来以后，房地产未来快速增长三十年没有问题。而写字楼、商务楼肯定是未来三十年最繁华的地方。 对全球资金来说，国内商业地产对外的限制也比住宅限制要小得多。 摩根大通银行副总裁陈思冲也持同样观点。从全球趋势来说，中长线商业地产的比例会越来越重，特别是在现有环境下，会有部分资金投入到国内商业地产中。因为商业地产的前景很好，而中国才刚刚起步。 国内REITs应注意控制负债率 但与会人士认为，现在中国的商业地产缺乏一种东西，即房地产信托基金（REITs）。陈思冲表示，全球排名靠前的房地产公司持有商业物业的比例占60%-100%不等，占100%的基本上都是房地产投资信托基金。从国际经验来看，商业地产一个很重要的渠道就是房地产投资信托平台。而投资者投资REITs看重的是每年分红收益率和低风险，并且可以参与中国经济、房地产长远增长收益。 在R EIT s运用上，陈思冲认为国内设计者可以参考海外经验。在税务方面给信托基金以优惠。 另外，也要汲取国外的教训，海外一些REITs负债率达到70%-80%.但2008年这些REITs因为资产下跌，债务高企进而产生财务问题。所以国内在设计REITs平台时应重点考虑债务率的限制，不能让REITs负债太高，这对于风险控制会更好。 与此同时，陈思冲不建议国内房产公司出售商业地产。他表示，国外房地产投资信托基金拥有的物业（写字楼、商业地产）没有散卖，都是整栋拥有的。而国内一些公司可能因为出于资金运作的考虑或其他因素，他们会把1/3或一半的写字楼出售。这样中长线来说对物业增长是有影响的，因为地产公司无法控制整栋楼的住户，这种物业就不太适合房地产信托基金。
“对于不实报道，今后我们要零容忍，第一时间给予澄清”，国家发改委昨日（6月7日）在其官方网站表示。从上周五至昨日，国家发改委四天三次辟谣，加强了对舆论的监测力度。专家表示，作为价格主管部门，发改委此举显示其面临通胀预期压力下，管理好通胀预期的决心。 否认“武汉奶粉全线涨价10％” 昨天，国家发改委表示，6月4日某媒体报道的“武汉市场奶粉全线涨价10％”为不实报道。 发改委有关负责人称，通过责成湖北省物价局对报道进行的调查核实发现，该报提及的武商量贩店、中百仓储、家乐福三家大型连锁超市，共有在售奶粉品牌41个 （品种898个），其中国产品牌28个，进口品牌13个。从5月1日到6月5日，只有六个品牌（雅培、澳优（行情,资讯,评论）、飞鹤、伊利、妈喃、金冠）42个品种奶粉调整价格，上涨品牌占品牌总数的14.6％，上涨品种占品种总数的4.7％。其中，雅培品牌奶粉价格涨幅为5.54％。而市场份额较大的惠氏、多美滋、美赞臣价格均保持稳定。 上述人士表示，事实上，尽管部分品牌价格出现上涨，但超市销售正常，消费者反映平静，尚未出现哄抢、囤积和缺货断档现象。 6月4日，国家发改委价格司还对6月2日见报的某财经媒体报道的一篇文章给予辟谣，称地方物价部门对水价成本公开试点持反对意见的报道并不属实，国家和地方各级价格主管部门在此问题上“认识完全一致”。并称尽管个别月份CPI可能突破3％，但实现全年CPI涨幅3％左右的目标是有基础的。同日，某媒体引用国家信息中心专家委员会委员高辉清预计“下半年通胀压力巨大，预计CPI涨幅在7％左右”的观点，也被发改委认为没有事实根据。 坚守CPI3％底线难度加大 四天辟谣三次，这不由让人联想起此前不久发改委高调回应“三年不会扩征房产税的传闻”事件。 管理通胀预期难道从管理舆论开始？昨日，有网友这样发问。“近期辟谣的三个稿件确实都属于不属实的报道”，发改委一人士昨天在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，并未加大对媒体的管控力度，只是现在采取了“零容忍”的态度，“对于可能误导社会预期，引发群众抢购，影响市场价格稳定的不实报道、恶意炒作，一旦发现立即回应，予以澄清”。 据悉，发改委价格司设专人负责收集信息工作，其中对媒体报道的监测是每日的重要工作内容之一。 今年的中央工作会议曾首次将“管理通胀预期”作为工作的重点，上述发改委人士承认，当前我国管理通胀预期的任务很重。而今年4月份，CPI上涨2.8％，创18个月新高。4月份的CPI数据已接近年度目标，而近期大蒜、绿豆等农产品（000061）价格的不稳更是加剧了人们的通胀预期。 中国人民大学经济学院副院长刘元春表示，农产品价格对CPI的冲击性有限，且短期波动的菜价对经济的影响没有滞后性，但一些专家在媒体上过度对此进行了扩大。 他认为，经济回升向好过程中会带来一定通胀，但随着国家近期货币政策、房产调控新政和投资新政的出台，通胀预期已经得到缓解。而被媒体渲染的水价改革会带来很大通胀预期，但实际情况是，企业对于水价上涨的消化能力在提高。 “根据我们预测，8月份CPI可能会破4％，但全年不会高出目标很多”，另一位不愿具名的专家谨慎地说。他表示，作为价格主管部门，发改委感觉到压力较大，遂放大了媒体的宣传作用。 上述专家表示，发改委采取临时价格干预等手段打击炒作农产品，更多是对公众表态，对媒体报道的辟谣也是一种与公众加强沟通的手段，以增强公众对物价稳定的信心。“其实，即使突破3％也未尝不可，在当前结构调整的过程中，价格释放调整的周期难以判断，适当通胀未尝不可，不必紧盯年初既定的目标。”
一直以来，在监管机构主导下的银行压力测试给人的感觉颇为神秘。 中国证券报记者得到的一份房贷压力测试的内部报告显示，压力测试是在三种假设情景下对商业银行个人住房贷款、开发贷款、土地储备贷款以及房地产上下游贷款质量的迁徙情况进行检测。具体分为，轻度压力环境，即利率上浮27个基点，房价下跌10％；中度压力环境，即利率上升54个基点，房价下跌20％；重度压力环境，利率跳升108个基点，房价下跌三成。 商业银行压力测试采用“专家判断”法，基本步骤为设定压力情景——分析借款人现金流，财务成本变动时，第一还款来源影响程度——分析抵押物变现收入覆盖贷款本息情况——综合评估判断借款人足额偿还贷款本息能力——判断对五级分类结果变动。 消息人士透露，比如对个人住房贷款的测试，商业银行需要根据住房重估价格、借款人及其家庭收入支出情况等参数值，由分行按照当地的房市变动，借款人行为特征等具体因素进行测算。“要考虑在三种不同压力情景下，上升的贷款利率对借款人贷款月均还款额的影响，重新计算存量借款人在不用压力情况下的偿债能力，由银行根据经验值确定安全警戒线，超过安全线以上的贷款存在违约风险。” 此外，“房地产价格下降将对借款人还款意愿产生影响。”他说，银行需要对房产价值进行重新评估，在房产初始评估价格的基础上，对最新房产市场价格进行测算，结合房产变现能力，考虑在三种压力变动情况下，房价下跌对贷款房价比率的影响，抵押物变现收入能否足额覆盖贷款本息。 对房地产开发贷款而言，监管机构则要求预测房地产价格下跌和基准利率上升对企业还款能力带来的影响。银监会要求银行分析房地产价格下跌，抵押物变现收入能否足额覆盖贷款风险敞口。 土地储备贷款是商业银行房地产贷款又一重要组成部分。去年商业银行年报数据显示，土地储备贷款的高增长态势不容小觑。所以，在房贷专项压力测试中，监管机构要求商业银行分析土地或房产抵押的价格下跌对抵押物价格变动的影响程度。重点分析房地产价格下跌，抵押物变现收入能否足额覆盖贷款本息，并结合抵押物变现难易程度、是否存在“悬空”风险等情况。 房价跌三成以上 不良贷款率将跳升 中国证券报记者从多家银行风控部门了解到，在轻度和中度的测试环境下，房价和利率的变动对银行房地产贷款的质量影响不大，而如果房价跌幅达到三成，同时利率上升108个基点，“这将为银行的资产质量带来一定的麻烦。” 交通银行（行情,资讯,评论）副行长钱文挥此前在业绩发布会上透露，该行已根据银监会的要求进行了压力测试。测试结果显示，房地产价格下降30％，开发贷款不良率增加1.2％，个人按揭不良率提高0.9％。 此后，建设银行管理层针对交行的上述测试结果表示，房价下跌30％对建行不良贷款的影响“与交行大体相当，可能会略微乐观一些”。 民生银行（行情,资讯,评论）行长洪琦在媒体见面会上“信心满满”，称即使房价下降四成，仍不会对民生银行的资产质量产生影响。 兴业银行的压力测试结果则显示，若房价下跌10％，房地产开发贷款不良率将可能上升0.11个百分点、个人住房贷款不良率可能上升0.07个百分点；如果房价下跌30％，对公房地产贷款不良率也仅上升0.99个百分点，个人住房贷款不良率上升不超过0.3个百分点。 华夏银行测试结果是，如果房价下跌10％，房地产行业贷款的不良率将上升0.46个百分点；如果房价下跌20％，房地产行业贷款不良率上升1.73个百分点；如果房价下跌30％，房地产行业贷款不良率上升3.25个百分点。 上海银监局最新披露的数据显示，沪主要中外资银行以2010年3月31日信贷数据为基准，对房地产相关贷款进行了压力测试。总体来看，压力情景下对银行业经营整体影响较小，即使房价下跌30％，银行贷款不良率也仅从1.04％升至1.41％。此外，在轻度、中度和重度压力情景下，个人住房贷款不良率将从0.36％的基准水平，分别升至0.58％、0.74％和1.58％。 某家股份制银行高层对中国证券报记者表示，虽然在轻度和中度压力环境下，银行风险质量得到了很好的控制，但是压力测试结果显示，在房价下调30％基准利率上浮108个基点的重度环境下，商业银行的房地产贷款不良率会出现较大幅度跃升。 上述人士透露，从个人住房贷款看，重度压力下对个人住房贷款利率执行上浮10％以上的客户影响较大，房价下跌30％对贷款房价比率在70％以上的个人住房贷款会有一定影响。“这主要为2010年以来新发放贷款，房价下跌可能导致抵押物不足以覆盖贷款本息，理性违约比例会上升。” 从房地产公司贷款情况看，重度压力情景下抵押物价值仍基本能够覆盖本息。但个别企业目前经营状况一般，在持续重度压力，预期销售资金回笼将受到一定程度影响，销售现金回流降低。 测试结果偏乐观 与银行业内人士乐观形成鲜明对比的是，有专家指出，目前我们所采用的压力测试方法仅考虑房地产价格下降对房地产企业及个人违约率的影响，而实际由于房地产与宏观经济的高度相关性，房地产价格的波动几乎会对所有经济部门造成影响，但由于目前暂时缺乏对该部分影响的量化手段，故暂未考虑房地产价格下降对非房地产类经济部门造成的负面影响。这种情况可能会在一定程度上使压力测试的结论偏于乐观。 “在此次商业银行提交给监管机构的报告中，对于整体宏观经济的判断则不在其中，这将在一定程度上降低压力测试的真实性和可信性。” 根据国际经验，如果房价大幅回落超过30％，个人住房贷款不良率平均将上升近1倍，对于整个银行系统而言，这种风险也是不容忽视的。相比之下，商业银行应高度关注房地产开发贷款业务。在重度压力下(即房价下跌30％)，商业银行对房地产开发贷款不良率将出现较快速度的提高。因此，商业银行必须对客户违约的潜在风险更加重视，必须采取措施保持自身稳健。如果房价下跌导致房地产开发商运行困难，房地产开发贷款风险在不断增大。 专家表示，如果房价持续系统性下降，商业银行贷款不良率将可能成倍增加，这对于我国商业银行乃至整个金融系统来说都是很大的挑战，可能威胁到整个国民经济的稳定与健康发展。 专家建议，商业银行应积极应对当前房地产市场所出现的问题，切实提高应对风险的能力，做到防患于未然。银行对个人住房贷款，要尽快对不良贷款余额偏大的分支银行进行风险排查；要对已通过竣工验收的现房办理住房按揭贷款；要加强对个人第一还款能力分析，通过对包括借款人工作单位、税务部门、工商管理部门以及征信机构等独立的第三方调查，审核贷款申请的真实性及借款人的信用情况。对住宅开发项目贷款，必须在项目审批手续完备、“四证”齐全、项目资本金足额到位、项目综合效益较好的前提下发放，必要时可以提高项目资本金比率。 此外，我国房地产业经过10多年高速发展，一些城市的主城区房地产(包括住宅、写字楼与商铺等各种房地产产品)开发投资与建设已进入相对饱和阶段，房地产价格也上升过快，进一步增长乏力。因此，专家建议,商业银行应在保持一线城市信贷优势的前提下，逐步扩大二、三线城市的业务规模。 “没有惊吓，只有惊喜”。近期陆续完成的房地产贷款专项压力测试的结果，让许多商业银行的高管颇为高兴。在房地产调控之靴并未完全落地，房价未来走势悬而未决之时，商业银行似乎已经做好了充分的准备。 银行业内人士透露，目前房地产贷款风险基本可控，多数银行在房价下跌三成的假设情景下，银行信贷质量恶化程度并未超过警戒水平。 中国证券报记者掌握的商业银行压力测试结果给出了同样的答案。在商业银行中，民生银行对房价下跌的承受力最大，容忍房价跌幅在四成左右；工商银行、建设银行（行情,资讯,评论）对房价下跌的容忍度次之，约为35％；交通银行、中国银行、华夏银行、兴业银行等能承受的房价跌幅约为三成。 显然，这是一份异常优异的答卷。但有专家指出，限于情景参数设置的局限，房贷压力测试的结果偏于乐观，而一旦房价出现持续性回落，对于整个银行系统而言，房地产贷款风险敞口大范围暴露也是不容忽视的。
继合伙买房，合伙买车后，南京又流行合伙买信托。市民翁小姐说，手里的100多万现金，如果购买理财产品巨无霸——信托产品，根本不够买，但是，几个人合伙后，就可以购买一些固定收益类信托产品。 固定收益率比较受追捧 记者从一些机构了解到，目前，相对于一些浮动收益率的信托，相对保守与安全的固定收益类信托比较受到南京市民的喜爱。 一位五六十岁的南京市民冷先生告诉记者，“其实，固定收益信托产品的收益还算蛮高的，一般来说，期限一两年左右的信托收益率可以达到7%左右，比银行利率高出许多。”对于这样的收益率，冷先生心满意足。 记者了解到，目前，信托产品认购门槛较高，少则一两百万，多则上千万元。但是，即使这样，由于其高于大多数银行理财产品收益率的优点，信托产品还是受到了部分高端人士的追捧。 据了解，根据规定，信托产品都有200份的限制，也就是说，如果一个信托计划募集1亿元，那么每份至少要50万元；如果是10个亿的信托，那么每份信托至少要500万元。而一些高端的产品，募集的资金则更多，门槛相对则更高。 自组“理财联盟”买信托 面对信托产品“高贵”的门槛，许多市民望而兴叹，不过，也有市民凑到一起，合伙买一份信托。市民肖先生就是这样一个合伙人。 他告诉记者，他和其他4位好朋友购买的一份房地产信托，每份起使门槛得500万元。 “因为很看好房地产长期的发展，所以，在房地产市场低迷的时候，买入地产信托，反正都是长线投资，预期收益率还说得过去。”肖先生告诉记者，买信托，关键是看信托基金的操刀人。 他向记者透露，他买的这份信托基金经理就是以前公募基金的基金经理转投而来的。“公募基金毕竟规矩多，收入也相对于私募会低许多，所以许多优秀的基金经理都转向私募了。”他说。 他还向记者透露，先前他买入的一个信托计划收益率截至目前已高达140%多。尝到甜头的肖先生目前手中已有两个合伙买入的信托产品。 除了自组买信托外，还有市民靠信托公司撮合。 一家外地信托公司的销售负责人告诉记者，如果遇到信托产品销售不是非常理想的情况，他们也会帮助撮合几个不够最低购买门槛的投资人合买一份信托。具体做法是，几个人共用一个合同号，但信托公司会给每个购买人都单独设立账户，购买人都会拿到一份购买合同，这样投资者既可以享受到信托的高收益，同时也可以保证本金的安全。 当然，在信托产品销售火爆的时候，信托公司就无暇顾及这类事情了。 不过，由机构撮合几个不认识的人共同买一份信托，南京一家机构负责人告诉记者，他们并不建议这样做。 银行信托也是买自机构 在一家银行工作的翁小姐向记者透露说，银行的信托产品也是来自于各家信托机构，由于信托产品的起始认购金额较高，因此，银行把这些信托产品买回来后，先进行分拆，然后重新包装，最后推向市场。 当然，信托产品原本的预计收益率也会压缩大半左右。 “压缩一部分的收益率，一方面是因为银行买这个信托计划回来的时候，要花费一定的成本，包括后期的人员、营销等费用，另一方面，银行也为了保守起见，才会压缩一部分的收益率。”翁小姐说。 “这些都已经是公开的秘密，业内都知道这样的潜规则。”翁小姐说。 面对缩水后的收益率，翁小姐才有了自行找人“拼团”买信托的想法和做法。 法律提醒 要合同约定好法各种关系 江苏涂勇律师事务所主任律师涂勇提醒市民，信托属于私募基金的一种，虽然我国对于私募没有明确的法律规定，民间特定人之间的私募行为可以算作是普通的合同民事关系。而投资者在与他人合伙或者签订委托代理协议之前，需要首先明确该投资的性质和风险，并且在合同中尽可能将法律关系、权利义务和纠纷解决方式等重要因素约定明确。
昨天，工行马连道营业厅里，李大爷对银行工作人员表示，“我的存款到期了，想换成理财产品。要是继续存定期的话，利率太低了。”该工作人员告诉记者，现在理财产品收益比存款要高许多，以前爱存款的老人们都开始打听理财产品了。拿一年期来说，一般理财产品收益能达到4％左右，而一年定期存款收益只有2.25％。而且对大部分投资者来说，由于存在加息预期和股市反弹的可能，理财产品期限越短越好卖。 短期产品收益率猛增 记者注意到，为抢占客户理财资金，不少银行提高了短期理财产品的收益率。不久前，工行宣布上调投资期限为28天的两大系列理财产品预期收益率，8款理财产品的预期最高年化收益率从1.8％上调至1.9％。在此之前，已有多家银行上调了相关产品的收益率。如浦发银行去年11月份发行的汇理财稳利系列M2计划——1个月人民币产品年化收益率为1.85％，3月份该理财计划预期收益率上调到1.9％。招行在上个月也将岁月流金人民币30天产品收益率从之前的1.8％上调至2％。 普益财富统计显示，上周3个月（含）以下期限产品9款，平均预期收益率为2.66％；3个月至6个月（含）期产品5款，平均预期收益率为3.60％；6个月至1年（含）期产品27款，平均预期收益率为4.16％。像兴业银行“2010年6月第二期天天万利宝人民币理财产品B款”投资期限85天即可获得3％的预期年化收益率。“华夏理财-增盈增强型1006号”人民币61天产品预期收益率则达到2.80％。深发展“聚财宝金票据2010年11号人民币理财产品”投资期限14天，收益率就达到2.10％。 长期理财产品收益率下降 短期产品收益率上升的同时，市场占比也继续上升。5月份理财产品发行短期化趋势继续加剧，3个月及其以下期限产品发行数上升程度显著，市场占比超一半。上月1个月（含）期以下理财产品共发行186款，市场占比环比上升3.75％至24％。1个月至3个月（含）期理财产品发行数较上月增加2款至240款，市场占比提升1.40个百分点至30.97％。而6个月至1年（含）期理财产品发行数环比锐减32款至185款。银率网数据显示，5月份1年期以上的长期产品发行量创下新低，当月共发行8款，环比降幅70％。 与此同时，1年以上长期理财产品收益率今年以来呈现明显的下降趋势。今年1到5月份一年以上长期理财产品预期年化收益率分别为：5.43％、5.17％、5.13％、4.65％、4.56％。西南财经大学信托与理财研究室魏可建议，如果投资者对于资金到账时间要求较高，需注意产品的到期日、到账日，以及是否可以提前终止的条款。 信托产品遭抢购 刘女士最近很高兴，半年前她和家人、朋友一起凑了300万元购买了一款房地产信托产品，刚刚收到了该产品半年支付一次的收益，年化收益率达到9％。刘女士告诉记者，今年以来，她和朋友们投在股市里的钱不赚反赔，还搭上了很多精力，根本不划算。目前物价涨的厉害，把钱放在银行等于自动贬值，她目前最想的就是给自己的辛苦钱找个好去处。这时银行理财经理发来的一款预期年化收益率为9％的信托理财产品引起她的注意，这款产品是房地产集合信托理财，时间是两年半。不过起点比较高，需要300万元。“理财经理说这是一款投资山西房地产项目的信托产品，银行有专门的人跟踪项目，而且地产公司在银行的抵押率是40％，我觉得比较可靠。”于是在股市里很难挣到钱的刘女士转向投资银行信托理财产品。 房地产信托收益逼近10% 普益财富最新发布的5月份的信托产品研究报告显示，当月共有36家信托公司发行90款产品，环比上涨20％。在5月份发行的信托产品中，房地产领域产品平均收益率明显较高，以9.66％的高收益率位居榜首，逼近10％。在统计的这90款新产品中，房地产领域的平均收益率高于其他领域。其中，1年(含)至2年期的房地产信托平均收益率为9.66％，高出工商企业、基础设施领域2.18和1.39个百分点；2年(含)至3年期产品中，房地产、工商企业、基础设施领域分别为9.84％、7.82％和7.58％。 一家股份制银行的理财经理告诉记者，今年发行的信托理财产品非常火爆，每次发行都被投资者抢购一空。一般来讲，像这类信托理财起点较高，收益高，风险也高。面对高端客户，但不倾向于年龄较大的投资者。他表示，目前投资100万到300万之间的收益率为8％左右，300万到1000万的收益率为8.5％左右，1000万以上的收益率在9％左右。目前市场上的信托产品期限一般为两三年。“到目前为止我们网点所有投资者投资信托理财的收益都得到保障，但风险也确实存在。尤其是目前整个房地产市场的大环境有了很大变化，监管部门对地产资金链越绷越紧，房地产信托和相关信贷类产品也将面临更多不确定性。” 专业理财师张帆表示，信托理财有别于其他理财渠道，信托产品投资周期不长但流动性较差，而且投资门槛不低。他认为，信托理财非常适合中产阶级的中期资产配置。作为有钱而没有时间理财的中产阶级，信托理财的中期资产配置需要在考虑安全性和稳定性的同时，又要注重一定的收益性。
一家是综合实力位居全国前列、中西部排名第一的“老字号”信托公司，一家是曾被银监会列为“高风险公司”，如今重获新生还不到三年的小型城商行，二者相加意味着什么呢？ 重庆国际信托投资公司自2008年通过市场化手段成功完成对重庆三峡银行（原万州商业银行）的重组控股后，这两家地方金融机构均实现了跨越式的发展：重庆信托连续三年净利润超过5亿元；三峡银行去年总资产达266亿，较重组前增长4倍，实现净利润2.72亿。 回首三年前的那幕重组大戏，重庆信托首席执行官、曾出任三峡银行首届董事长的翁振杰仍历历在目。“巨额亏损，呆坏账达14亿多，资本金严重不实，股东长期拖欠贷款，13家自办实体大多经营不善……当年万商行之‘烂’，令长城资产管理公司、香港三山公司等多家重组方知难而退”。 重庆信托通过资产股权清理、增资扩股、信托方式剥离坏账等一系列大手笔，一个崭新的三峡银行破茧而出。2007年重组当年，该行便成功实现利润总额4341万元，向地方政府上交所得税1299万元。 这一创新的改革路径，得到了政府、监管部门、银行同业以及社会各界的广泛认可。重庆市市长黄奇帆称此举在中国金融史上创造了三个第一：第一例由信托公司牵头重组商业银行，其首创“大信托小银行之银信联手”；第一例以信托方式彻底剥离不良资产；重组成功速度第一，从2007年9月13日市政府确定重庆信托牵头重组，到12月28日实质意义上的重组成功，仅用了短短的106天。 目前，三峡银行资产优良，经营稳健，各项指标均大大高于监管要求，未来成长空间较大。该行今年力争年末资产总额达到310亿元，实现税前利润总额4.3亿。 日前，潼南县滨江片区基础设施建设项目理财计划该项目成了重庆信托和三峡银行支持县域经济、助推城乡统筹发展的又一成功案例。 据了解，重庆市潼南县滨江片区处于20年一遇洪水位以下，区内危旧房林立。据估算，修建滨江路（堤）工程，完善防洪和路网交通需要资金近3亿元，相当于当时潼南县一年的财政收入，项目实施面临严重的资金瓶颈。 经过实地考察和专业论证，重庆信托迅速联合三峡银行发行专项信托计划，募集资金1.74亿元，全部用于该项目修建，使得滨江路建设进展顺利并圆满竣工。今年2月26日，该工程形成的商业用地以4.8亿元的价格成功拍卖。 谈到这个项目所带来的效益，翁振杰认为是“一举多得”。第一，通过对该区棚户实施拆迁，改善了老百姓的居住环境；第二，滨江路（堤）的修建使人民群众生命财产安全得以保障；第三，通过完善交通路网，配套设施，使该片区投资价值提升，有力支持了潼南城乡统筹发展；第四，参与购买该理财计划的投资者收益高达10.8%。 如今，以合规性为前提，充分利用“大信托小银行”的银信联合模式，共同推动城乡统筹和谐发展的好戏正在巴渝大地上演。
私人信托：比一般的财富管理更加个性化 “作为财富管理新领域的私人信托，是委托人与受托人之间的一种私人法律协议，是指委托人将自己的财产所有权转让给受托人，让受托人遵循一定的目的，对其财产加以管理、处分和运用，同时指定受益人享受该财产的受益权。”王晓君说，这样一来，财产不用在自己的名下，但是又能高度地支配这些财产。 “我们推出这项业务主要是为高端客户进行一些长期的财产规划，它能满足客户个性化的需求。”王晓君举例说，比如希望家族财富能得到有序的继承，特别是当配偶、子女及家人不擅理财或无管理财富的才能时，家族股权的集中或部分托管，实现股权结构的稳定和家业有序传承。 据王晓君介绍，私人信托比一般的财富管理更加个性化，完全是根据受托人的意愿来制定。 “随着国内一些最高端，特别是在境内外均有资产的人士，出于法律、政治等各种原因倾向于把资产转移到海外，而非留在中国境内，社会整体对私人信托的认知加强，交通银行利用自己的海外平台，适时推出了有别于其他同业的私人银行海外私人信托服务。”因此，私人信托常常被称为真正的私人银行服务。 功能：信托、投资管理、资产托管一并服务 究竟私人信托都有哪些功能，王晓君进一步解释。“现金、存款、证券、物业、投资、私人公司股权，均可纳入信托统一的管理框架之下。其灵活的资金注入模式可以使客户选择分段向信托注入资金而不是一次性注入。另外一站式的服务体系可以为客户提供全方位的信托、投资管理以及资产托管服务。” 具体来说，可以分为五大板块。 一是财产转移与保护。大量财产高度集中于一个地点或一种形式，将承受很高的经济、法律风险。对财富进行转移和保护最突出的工具便是离岸信托――在财产委托人居住国以外的司法权区创立的信托，这可以帮助高资产人士规避风险。 二是财产传承。拥有家族企业的人士需要实现有效的家族股权转移和管理。针对这一问题，可以运用信托，通过对家族股权的集中或部分托管，实现股权结构的稳定以及继承人对家族企业的收益分享。 三是税收筹划。离岸信托是税收筹划的一个重要工具，大多数承认信托的避税地都对非居民财产授予人设立信托免征所得税、资本利得税等。此外，多种多样的子女信托、隔代转让信托或自由裁量信托等都是可以在个人财富管理方面广泛使用的税收筹划工具。 四是财产分割与保护。婚姻关系的重大变动会造成家庭资产的分割或损耗，企业的经营风险也可能为家庭带来财务危机。通过设立信托，可以在个人财产和企业财产之间建立“资产防火墙”，防止遗产被侵吞。 五是高端投资。通过设立信托为客户提供投资服务，可以实现投资的个性化，让客户可以轻松理财，以获得更多时间专注发展个人事业或享受人生。在有些国家还可以通过保留权力信托，使客户可以在获得信托其他好处的同时，自己保留有管理投资的权力。 富人的最高境界是什么？“钱不在自己的名下，但能自由支配”。
成立于1985年
中国银行保险监督管理委员会核准的国有控股金融机构
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