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以案说险——以房养老,你的房子真的还在吗?中原信托带您揭开“以房养老”骗局

日期:2020-10-09

“以房养老”,这个概念大家可能都听过。国家试点的正规“以房养老”项目一般指的是“老年人住房反向抵押养老保险”,并只授权保险公司提供相关的产品。这种“以房养老”模式,简单说来就是老年人把自己的房产抵押给保险公司,但继续享有房屋的居住权等权力,并可以定期从保险公司领取养老金,待老人身故后,保险公司可以处置抵押的房产。不过此类形式的业务,目前开展上属于起步阶段,但“以房养老”这个概念,却成了许多骗子招摇撞骗的幌子。

村里有个骗子王二,想骗一笔钱。于是他找到了王老太,让王老太把她自己的房子抵押给李四,借一笔钱,然后把借来钱给王二,他每个月给王老太利息。最后,王老太抵押了房子,钱也给了王二。王二没几天跑路了,李四来要账,要收了王老太的房子。这个看起来荒诞的故事,就是2019年暴雷的“中安民生”案例的极简要素概括。现实中,“王二”的各种操作迷惑性更强。

1. “以房养老”变“押房借款”。中安民生会安排受骗老人,以房产为抵押,向第三方的机构或个人借款(下称“贷款人”)。借款的过程中,中安民生的工作人员,甚至会教老人一套说辞,谎称老人自己借款是用于经营用途。老人的房子抵押给了贷款人之后,中安民生如果不还钱,房产就有可能被贷款人收走。

2 .中安民生的人会控制住老人的借款账户,把贷款人打来的钱直接转给中安民生控制人的账户,购买中安民生的“理财产品”。此时,受骗老人通过抵押房子借来的现金,也被转入了骗子的账户,实际上受骗老人已经“房财两空”了。

3.最后,中安民生会假惺惺的和受骗老人签署“投资理财”的协议,承诺借款利息会帮老人垫付,每个月还给老人6%左右的“收益”,老人每月坐着等领钱就行了。当然,这些都是建立在“庞氏骗局”上的空头承诺,等到中安民生找不到新的资金来维持骗局,就彻底跑路了。

由于骗子精心编织了各种光环,骗取了老人的信任,又通过复杂的借贷关系、合同文本,将骗局的线索埋藏在老人的知识盲点之后,造就了这种“你抵押房子,借钱给我”的荒诞骗局。对于这种骗局,对于缺乏专业知识的投资者来说,识别起来可谓困难重重。但是我们还是可以总结几个这个例子中违反常理的重点,来帮助大家更好的识别骗局的本质。

疑点一:项目收益偏离常理。

这个案例中,受骗老人收到的收益并不高,只有6%左右,看似是一个可以实现的合理收益。但老人抵押房产贷款的资金,借款利息是年化24%左右,这部分成本骗子公司也是承诺承担的。这样加起来,骗子的项目需要有30%以上的收益才可以保证利息和老人的收益都可以兑现,这在真实的市场中是很难实现的。

疑点二:既然是“以房养老”,为什么不要房子。

通过我们之前举例的正规以房养老项目可以看出,真正的以房养老,是金融机构先支付老人定期的资金,并在未来获得老人房子的所有权,之后通过处置房产获利。但是骗子承诺的项目,一不要房子,二还要给老人提供投资收益,这种操作非常反常。为什么骗子并不想要老人的房子,而是让老人通过抵押房产贷款的方式,把房子变成现金呢?因为骗子如果拿到房子这种不动产,带也带不走,变现也不方便,不好实现他们卷款跑路的目的,只有把现款骗到手,才好脱身。投资者如果面对以房养老的项目,一定要看看对方最后是不是要获得房子的产权,以及在何种情况下才能取得产权。一定要抓住这个核心,不能让对方把房子轻易的变现,不然对方的承诺将很难保障。

疑点三:如果是合理合法的项目,为何要欺骗贷款人。

这个案例中,骗子要求老人在抵押房产时,提供虚假的借款理由,如借钱是用于经营企业、购买材料、用于消费等。如果项目合法,业务合规,为何这些公司要处心积虑的教老人说谎话呢?因为这些虚假的借款目的,不仅是欺骗他人,也为老人被骗后依法维权带来了许多障碍,法律很可能会支持贷款人收走老人抵押的房产。

一般银行的房产抵押贷款,也是只能用于经营或消费的,不能用于投资,用贷来的钱去购买理财,属于违约,贷款人是可以提前终止借款协议的。

当然,这些疑点可以帮助我们提高警惕,但骗子的手法总是层出不穷的,最好的办法还是找正规的金融机构,找信得过的专业人士作为咨询顾问。不能因为合同文本复杂,自己不懂就不再深究其内容了。涉及大额资金,一定要看清合同,找人研究透条款,不给骗子留机会。

最后,新出台的《中华人民共和国民法典》,新设立了“居住权”,作为一项特殊的物权。未来房屋的所有权和居住权可以相分离,更加有利于真正的“以房养老”模式的实施。未来老人一定要牢牢把握住房屋的“居住权”,不让“老无所依”的悲剧再上演。