编者按：日前，香港政府将向市场咨询设立地产投资信托基金（REITs）的有关事宜。REITs最早在美国出现，2001年日本首批RE－ITs在东京证交所上市，亚洲的新加坡、韩国等地也开发出REITs产品。
　　地产投资信托基金如果在香港能够得以推广，有利于增加当地物业的流动性，体现物业资产的应有值，对处于困境中的香港房地产市场，以及香港股市的相关板块，无疑是一股源头活水。同时，这种金融衍生产品，值得内地同行的关注和借鉴。
　　香港特区政府日前透露，将向市场发出设立地产投资信托基金（REITs）的咨询文件，当地媒体报道席卷而来，更有洞察商机的投资银行迫不及待地游说香港地产公司，尽早策划利用名下投资物业组合发行REITs。一时间，地产投资信托基金这种全新的金融工具成为香港市场的热门话题。
　　地产投资信托基金主要由基金所持的一篮子地产物业投资组合，基金的收益为物业的租金收入，即以90%-100%的收益作为红利派发给基金持有人。相比之下，地产股的盈利来源一般还包括地产销售、非地产投资组合等。两者的资本结构及现金流量分别是，REITs不保留盈利、低负债水平，经营业务提供正现金流量；而地产股可能因巨额资本开支而出现负现金流量。简而言之，REITs是一种低风险、被动式投资工具。
　　地产股同样持有地产物业的投资组合，但承受的风险程度却有极大差别。最主要是地产股的投资回报及风险都难以预测：一方面发展项目所需的借贷可能使利息支出增加，另一方面也可能涉及管理层风险，包括派息比率的多少，管理层可能决定投资于其他多元化业务，使投资者面对地产项目以外的其他业务。最典型的是新世界发展，公司管理层近十年来不断发展公共交通、基建以及电讯等多元化业务，以致负债大幅增加，另一香港上市公司合和10多年来从地产股蜕变成基建股。
　　值得注意的是，REITs的小股东对管理层影响力较大，因为有需要发行新股集资收购项目。但地产股则是由大股东控制管理层。
　　摩根大通副总裁何艾文指出，地产投资信托的风险与回报性质介于债券和股票之间，提供高息回报的同时，增长前景相对温和，与其他资产价格波动的关系也相对较低。由于受托管理的基金经理的酬劳与租金收入挂钩，利益与基金持有人一致，会对旗下物业追求最大效益。
　　而荷银投资管理地产证券投资部远东地产主管龙克裘认为，一般人可能会有错觉，认为只要涉及地产的投资波幅都较大，其实地产投资信托基金的防守性较强，和公用事业股的性质较为接近。目前，香港的地产股公司只有约一半的盈利来自租金收入。REITs推出后，不少追求稳定回报的环球基金会加大在香港的投资。尤其在目前经济不景、地产市道低迷的情况下，REITs作为一种具有稳定回报的品种推出市场，恰逢其时。
　　对于香港已上市的地产商而言，目前其股价比资产净值普遍折让20%-50%。但如果有关地产商发行REITs，可以使其以较接近资产净值的价格，售出投资物业组合权益，也使资产的流通程度有所增加。由于REITs上市后的交易价较接近资产净值，有利于地产公司的价值得到较好的反映。
　　但是，目前大部分香港地产公司拥有充裕的现金，也容易从银行获得低息贷款，其实并不缺资金，缺的是有高回报率的投资项目，因此发行REITs的兴趣并不大。但对于一些借贷成本较高、财政状况不算宽裕、市价比资产净值折让较大的二三线地产公司而言，REITs有相当的吸引力。 （记者 王令）