2003.01.07 [资本周刊 ]
集合资金信托200份限额挡路 信托公司另辟新财路
虽然投资总额达到70亿元,但迄今为止,有关"爱建新城"这个项目的报道,还只见于项目所在的哈尔滨当地媒体；而与70亿元的数字相比,更重要的是,该项目的投资商是上海爱建信托投资有限责任公司,采用的投入方式是信托。
200份限额阻了财路
去年7月18日,爱建信托率先推出"上海外环隧道项目资金信托计划",这是信托业规范后中国出现的第一个资金信托计划。随后,资金信托产品如雨后春笋般出现,成为投资者最为青睐的投资产品之一。
然而,去年10月中旬,央行下发了"314"号文件----《中国人民银行关于信托投资公司资金信托业务有关问题的通知》,《通知》强调:具有相同运用范围并被集合管理、运用、处分信托资金,为一个集合信托计划。事实上,这项规定是对3个月前实施的《信托投资公司资金信托管理暂行办法》的一些限制性条文作出了解释和重申,其中,最重要的限制是:信托投资公司集合管理、运用、处分信托资金时,接受委托人的资金信托合同不得超过200份(含200份),每份合同金额不得低于人民币5万元(含5万元)。
200份的限制,将严重制约资金信托的规模。以"上海外环隧道项目资金信托计�"为例,信托计划总量为人民币5.5亿元,如果每位投资者都按照5万元的最低金额认购,那么,整个信托计划的规模仅能达到1000万元。显然,绝大多数项目的投资不可能这么低。"外环隧道"之后各地推出的其他资金信托产品规模都上了亿,因此都存在同样问题。所以,200份的严格限制意味着,资金信托产品必须"嫌贫爱富",大大提高认购最低金额。
与此同时,深圳发展银行近期在上海推出了市政项目多方委托贷款计划。该产品被信托业内人士认为是标准的资金信托产品,却没有200份的限制。银行发展类似信托的业务,进一步挤压了信托公司的空间。
基于这样的形势,爱建信托总经理马建平说,200份的限制将信托公司与其赖以生存的市场基础割裂了。他认为,信托业最大的市场是个人投资者,普通老百姓这几年生活改善后有了些积累,需要风险小、收益略高于银行存款的投资项目。而真正有钱的投资者,其实未必需要资金信托产品。为了生存,以后有可能出现这样的形式:几家信托公司联合推出产品,每家各出200份的份额；或是不做个人,专做机构,但证券市场一好,机构资金来源就会剧减。他因此建议,可对信托公司进行资质认定,按净资产、业绩、员工能力等指标分成几级,再根据资质确定可管理的资产杠杆比例。
做项目资源的整合者
在风云突变的形势下,爱建信托想到了一条新的生财之道:利用信托公司 "财务方案设计＋融资"的组合优势,作为整合者组织资金,配置资源,投资项目。"我们把各种资源集中在一起,并用金融能力把各种资源配置到最优。"
马建平说,"唯一的遗憾是这个项目还不能资产证券化,否则更妙了。"
位于哈尔滨市中心、松花江畔的哈尔滨车辆厂地区开发项目----"爱建新城",是一个总投资达70亿元的大项目。该项目占地面积1平方公里,规划建筑面积230万平方米。该项目如果整体受让地块,就需投入27亿元。
中国房地产商的问题是资金无法集中,不能产生规模效应。这是由于金融手段太落后,没法让宝贵的资源实现最佳配置。而哈尔滨车辆厂地块分几块开发,既体现不出城市的现代化,又增加了开发成本。所以,必须有一种力量把资源结合起来,这就是信托。马建平解释道,具体地说,就是在信托制度下安排财务方案以及融资手段。按规定,在开发商自有资金没有达到开发项目总投资30%的情况下,不能发放住房开发贷款。这样,车辆厂项目在整体受让地块并进行一期开发时,即便充分利用银行贷款,整体开发商也需要一下子拿出10来亿的巨款,这是一般房地产开发商无法承受的。
但爱建信托有这样的能力。爱建信托通过信托手段筹集资金投资项目,既为投资者寻找好的机会,又为项目提供必须的启动资金,而这是银行所不能提供的。此外,爱建信托的母公司爱建股份有丰富的房地产开发经验,在上海房地产业享有盛誉。这样,由爱建信托作为投资商,爱建房产作为开发商,项目公司----哈尔滨爱达投资置业有限公司则由爱建信托出资50%,爱建房产等公司出资其余50%。"有房地产开发资质的未必有这么多钱；有钱的未必有人才；有钱的未必有能力介入。而我们把所有这些要素都结合起来了。"
马建平说。
不包括银行贷款,"爱建新城"的启动资金达15亿元,主要包括土地款、前期设计和规划、前期施工和建设,等等。启动资金全部以信托方式筹集,这15亿元的投资者全部为上海的企业。有别于以往信托产品的是,在"爱建新城"项目中,爱建信托与投资者是一对一签订合同,对于每一个投资者,爱建信托会根据资金到位时间单独列帐。所以,这次信托计划只面向少数机构投资人。至于信托收益的分配,则要到房产销售完毕之后。明年,"爱建新城"一期如果顺利销售,那么,信托资金的收益率预计可达到9--10%,1年期的信托资金也将到期。之后,"爱建新城"信托项目将根据投资者意向,留下一部分资金滚动发展,当然,以后的收益率有望更高,达到10%以上。
进展顺利回报在望
9月12日,"爱建新�"一期工程破土动工,该项目占地20万平方米,名为"紫园小区"。
"哈尔滨还没有这样的房子,"马建平说,"我们用在上海也很先进的理念开发这个项目,规划、配套、房型、社区,都超越了当地原有住宅好几代。"
据介绍,"爱建新城"将建设成拥有金融街、商务中心、高级住宅区、大型商业区、奥林匹克休闲运动中心、大型亲水广场群的哈尔滨市最大的CBD现代高尚社区。整个社区确立了以水为特色的规划设计思路,即在社区中营造中西结合的水景生活环境。一期的"紫园小区"在规划上引入了许多新理念:占地6000平方米的花园,楼与楼相距45米宽,成围合式布局,加上景观式主卧套房、落地秀窗、私密玄关�"紫园小区"工程将于明年年底竣工,届时,国内大型商业企业----联华超市也将入驻"爱建新城"。
1个多月前,"爱建新城"在哈尔滨香格里拉大饭店举行"紫园小区"购房领取预约号活动。哈尔滨爱达投资置业有限公司的负责人介绍说,"紫园小区"可出售给哈尔滨市民的住宅共888套,使用面积从80平方米到140平方米不等,均价在4000元左右。由于预约登记人数远远超过住宅总套数,所以采取了领取预约号的方式预售。
看来,虽然还未开始正式销售,但"爱建新城"项目的顺利进行,无疑让其信托投资者们开始期望一个比较好的回报。
