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2007-01-25 经济视点报 ●2006年，短短1年时间里，河南房地产行业接连推出6项信托产品，速度之快令人吃惊。而据了解，还有几家公司正在积极运作信托。 ●目前，房地产信托已开始在房地产业扮演着越来越重要的角色。 ●专家认为，信托产品的推广不仅给房地产开发商融资提供了便利，而且让个人通过信托产品直接参与房产投资，给个人资金找到了新的投资出路。 有关数据显示，截至2006年12月底，短短1年的时间，河南房地产业就接连推出了6项信托产品，速度之快，数量之多，令人咋舌。中原信托投资有限公司（以下简称中原信托）副总经理薛怀宇介绍，目前，河南还有几家房地产公司正在积极地运作信托计划。接二连三的信托产品，简直让人目不暇接。2005年6月份之前，河南的房地产信托市场还一片空白，6月份第一个房地产信托计划出炉后；当年9月，第二个便顺势而出。 从1到2，用了3个月的时间，而从2到8仅用了1年的时间，在河南，信托正以加速度的方式，融入地产。6个房地产信托产品一年以内喷发而出，原因何在？ 2005年６月1日，郑州黄河大观有限公司（以下简称黄河大观）与郑州百瑞信托有限公司（以下简称百瑞）、上海浦东发展银行郑州分行签署三方合作协议，推出“思念?果岭山水二期信托计划”，成功募集１亿元以上资金。这是河南省第一个房地产信托产品。它的出现不仅填补了河南房地产信托市场的空白，对房地产行业的健康发展和金融行业的模式创新也起到了重要的推动作用，对金融和地产之间的产业结合是一种有益的探索。 作为首个房地产信托产品，思念?果岭山水二期信托计划受到了种种限制。为了投资的安全保障，百瑞不仅要求黄河大观的母公司河南思念食品股份有限公司提供担保，还要求其以劣后受益权的身份，定向认购了30％的信托计划；而且，信托资金也必须全程放在托管银行的监控下封闭运作。不仅如此，思念?果岭山水二期项目销售的回笼资金，也受到了严格监控。 虽然受到了诸多的限制，黄河大观却因此获得了关键时期的开发资金，同时，也拓宽了融资渠道，更重要的是改善了资产结构。 紧接着，2005年９月“顺驰?中央特区一期项目集合资金信托计划”开始发售。 “从严格意义上来说，‘思念?果岭山水二期信托计划’还不能说是信托产品，因为它仅有思念集团担保，没有明确的抵押物。”薛怀宇说。 遭遇“喷发”之痒 一个值得关注的事实是：近两年，河南房地产市场上出现了一股“信托计划风潮”。从推出信托产品的企业看，河南房地产品牌第一方阵里的多数企业赫然在列。如，建业集团（河南）有限公司（以下简称建业）、黄河大观、河南中信中原置业有限公司（以下简称中信中原）、河南开祥股份置业有限公司（以下简称开祥）、河南东方今典房地产集团有限公司（以下简称东方今典）、名门地产（河南）有限公司（以下简称名门地产）、河南顺驰置业有限公司等。 2006年3月，中原信托推出洛阳建业定向股权投资资金信托计划。 2006年7月，中信中原和百瑞联手推出了“方圆创世”信托资金计划。 2006年9月，中原信托推出了浦发国际金融中心B座信托计划。该信托计划融资规模不超过5000万元人民币，预计年收益率5.5％。以在建工程超额抵押，名门地产（河南）有限公司将评估价值为14900万元的浦发国际金融中心B座以在建工程抵押的方式抵押给中原信托。 2006年11月，中原信托推出了建业新天地商业租金收益权及出租权投资集合资金信托计划。融资规模为不超过7000万元，预计收益率是预计2年期信托本金的年均收益率为5.2%，3年期信托本金的年均收益率为5.7%。资金用以购买三门峡建业住宅建设有限公司享有三门峡建业新天地项目的20年期的租金收益权和10年期的出租权的方式，获取稳定的租赁净收益。三门峡建业住宅建设有限公司和建业作为共同受让人。 2006年12月，东方今典（更名前为河南东方置业有限公司）与中原信托、中国农业银行河南省分行签署了合作协议，推出了“东方置业财权信托受益权受让集合资金信托计划”。融资规模在9000万元，此信托资金集合运用于洛南新区东方世纪城一期项目的建设。以东方世纪城一期297亩土地为本信托计划提供抵押担保。2006年12月，天下城三期房地产贷款集合资金信托计划。天下城以河南开祥电力实业股份有限公司担保，以天下城三期项目6号楼和7号楼在建工程为抵押担保，推出担保型股权信托。计划融资规模9000万元。 短短一年的时间，河南就出现了6个信托计划。据薛怀宇透露，还有几家房地产公司在积极的酝酿信托计划。用“喷发”来形容2006年房地产信托市场绝不为过，那么，其“喷发”的原因何在？ 解决资金“瓶颈” 河南数百家房地产企业中，论规模和实力，绝大部分仍然是中小企业，这是一个不争的事实。 自2005年来接二连三的调控政策，以及“优胜劣汰”的市场规律，使众多中小房企面临的生存环境越来越严峻。在这样的背景下，如何尽快打通融资通道，突破对房地产开发来说至关重要的资金瓶颈，成了关乎中小房企生死存亡的重大命题。 对此，北京汇宝投资有限公司的执行董事徐玮，见解更为深刻。她说：“中小房企因为资金局限更容易把握不住发展机遇，到2007年这个问题还将依然存在。融资无非是两个层面的老问题，一是解决35％的项目自有资金，二是解决剩余的开发资金，最难的是第一个层面，管得越来越严了，从我做资本运营的角度看，与其“拆东墙补西墙”或者面临机会苦苦煎熬，倒不如他们自身彼此间做些合并或者引进大型开发企业或大型基金作股东，以联合的力量应对政策空间的压缩，或许还能产生出富有竞争力的新品牌。其实，我国目前有将近3万家房地产开发企业，有些多了，应该洗洗牌了，不过，一时半会儿能够或有机会迈出联合步子的房企还是少，一些成本偏高但尚可保持利润空间的民间拆借应该还会有很好空间，对其作些信托投资、信托贷款或委托贷款的规范化运作，无疑是个可解燃眉之急的办法。” 薛怀宇则认为，房地产信托以其因其灵活的优势，将在房地产业扮演着越来越重要的角色。因为信托投资公司可根据企业的情况和需求，灵活地设计和运作信托计划，这给信托参与房地产投资提供了高效、便捷和安全的保障。房地产信托产品的出现顺应了逐步成熟的房地产市场融资渠道多样化的趋势，因此发展速度较快。 有关专家则把喷发原因归于宏观调控，他们认为，在2005年宏观调控之后，郑州房地产行业先后出现了两个信托计划。而2006年６月份，对房地产开发贷款限制条款的“国六条”政策出台，使得各大商业银行房贷业务在不同程度上更加收紧。继而央行又在宣布从2006年７月５日起将存款准备金率提高0.5个百分点。粗略统计，存款准备金率提高后，约有1500亿元的资金将被冻结，银行可贷资金的减少使得信贷增长减缓。而融资需求却在强劲增长，在此形势下，房地产信托产品频出，并不偶然。
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